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知っておきたい住宅ローンのこと 〜収入合算の「連帯債務」と「連帯保証」って何?〜

低金利の現在は、住宅ローンを使って住宅を購入する方が多いと思いますが、今回はそんな住宅ローンについての話題です。夫婦どちらか一方だけの収入ではなく、夫婦二人の収入を合算した上でローンを組む方法についていくつかの方法を紹介していきたいと思います。

借入限度額の算出方法

最大借入可能金額は「年収」と「返済負担率」によって決まる

返済負担率というのは、契約者の年収にどのくらい住宅ローンの返済額が占めているのかという割合です。

通常であれば、返済負担率は30-35%を超えない範囲が適切とされています。この返済負担率と、その方の年収を使って住宅ローンで借入が可能な金額を求めることができます。

住宅ローンの年間返済可能額と最大借入可能金額は以下の通りに計算することができます。

 

■住宅ローンの年間返済可能額(円):

税込年収 × 返済負担率(%) - 他のローンの年間返済額

(計算例)

・年収が500万円

・他にローンを組んでいない

そんな方の場合の年間返済可能額は、 500万円 × 30% = 150万円となります。

■最大借入可能金額(円) :

住宅ローンの年間返済可能額(円) ÷ 12(ヶ月) ÷ 審査金利での100万円あたりの月返済額(円) × 100万円

※審査金利は実際の住宅金利よりは高く設定されることが多い。

(計算例)

・審査金利4%(実際の住宅金利よりは高く設定されている)

・35年ローン

・上記から、審査金利での100万円あたりの月返済額が4,427円

年収500万円の方が借入可能な最大金額は、 150万円 ÷ 12ヶ月 ÷ 4,427円 × 100万円 = 2823万5825円

夫婦で収入合算した場合の借入限度額は?

先ほどの例にもう一人の年収を合算して計算してみました。

一気に借入可能な金額が増えますよね。

(計算例)

・年収500万円と年収400万円の合算で世帯年収900万円という条件だとすると、

住宅ローンの年間返済可能額: 900万円 × 30% = 270万円

最大借入可能金額: 270万円 ÷ 12ヶ月 ÷ 4,427円 × 100万円 = 5082万4486円

収入合算時のポイントは「連帯債務」と「連帯保証」の違いを知ること

収入合算時の「連帯債務」

連帯債務とは、債務者が夫婦共同になっている形のことです。

債務者と同じ責任をもつ連帯債務者には、住宅ローンをともに返済していく義務が発生します。

■メリット

・債務者と連帯債務者どちらも住宅ローン控除が適用される

・契約は一つなので契約費用が抑えられる

■デメリット

・契約できる金融機関が限られている

・連帯債務者は団体信用保険に加入できないことがある

・ただし、保険料が高くはなるが、一部、連帯責務者でも加入できるタイプもある

収入合算時の「連帯保証」

連帯保証とは、債務者に対して、もう一方が連帯保証人となることをいいます。

債務者が返済できなくなってしまった場合、その全てを連帯保証人に返済義務が移ることになります。

■メリット

・債務者に万一のことがなければ、連帯保証人に返済義務はない

■デメリット

・債務者は一人のため、住宅ローン控除は一人しか受けられない

ペアローンという方法もある

収入合算ではなく夫婦それぞれ契約するのが「ペアローン」

住宅ローンを契約する際に夫婦それぞれがローンを組むことを「ペアローン」といいます。 例えば、3000万円の物件を購入するために、夫が2000万円、妻が1000万円を、それぞれ独立した形でローンを組むというものです。

■メリット

・夫婦揃って住宅ローン控除を受けられる

・夫婦揃って団信に加入できる

■デメリット

・夫婦ともにローン契約が必要になり契約費用や手続きは多くかかる

・たとえばどちらかが万が一退職してしまっても支払いは変わらず負担増える可能性がある

 

ペアローンは共働き世帯にはおすすめです。特に、この先、出産や育休などを経ても職場に戻れるような環境にいる世帯には特におすすめです。

ご家族の将来計画と一緒に資金計画を具体化させよう

住宅ローンを組むというのは資金計画を立てる上で欠かせない方法です。しかし、住宅ローンの中でも金融機関によって商品特性は異なり、金利も変わってきます。

ご家族の将来のプラント合わせて返済計画・資金計画は立てていきましょう。出産や育休がありそうか、子供の教育費はどのくらいかけるのか、などお金にまつわることを一緒に考えていくことがポイントです。

自分たちだけで考えたり情報収集するにも限界があると思いますので、適宜専門家にライフプランや返済計画をみてもらったりアドバイスをもらうようにすると良いと思います。

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