チェックしておくべき住宅の名義について解説。共同名義がよい？それとも一人のほうがお得？
2020.04.22
法的には、絶対おこなってくださいという義務はありませんが、「登記」はしておかないと、様々なトラブルに巻き込まれてしまう可能性があります。今回は、そういったトラブル防止も含めて登記について詳しく見てまいります。
いろは工務店編集部
トラブル防止のため、住宅の登記をしよう
登記とは、法務局の登記所に保管されている登記簿に、この住宅は誰のものであると書く行為です。
この登記の情報が記されている登記簿には、その家や土地が誰のものか表す「名義」が書かれる欄があります。この名義は「単独名義」と「共有名義」があり、単数名義は一人で名義を行うこと、共有名義は複数で行うことを示します。
住宅の名義を一人にしている方が得なのか、奥様と旦那様の二人で乗せるのが得なのか、税制面にも関係しますので、以下注意点をご紹介してまいります。
誰がどれくらい資金を出すかによって住宅の名義を決めるのがよい
登記簿の名義は、家を建てる前にきめておく必要があります。なぜなら、資金を誰がいくら出すのかと、登記簿の名義と住宅ローンの返済とも関係してくるからです。
住宅ローンを組むことを前提に例を挙げていきます。
まず夫婦共働きの場合、住宅ローンは二人で組む場合もあると思います。その場合は、旦那様と奥様の共同名義となります。また、旦那様だけが働いて奥様が専業主婦の場合は、住宅ローンの返済は旦那様が返済することになりますので、単独名義になるでしょう。
ローンの返済と合わせて名義人を検討することが良いでしょう。
住宅の所有権の割合を示す「持分割合」も税金や給付金に関わってくる
持分割合の登記はきちんと資金の負担割合に応じて行うようにしましょう。家をたてる前に、計画性を持って決めるべきです。
例を挙げていきますと、土地と建物合わせて3000万円とした場合、旦那様が1800万円、奥様が1200万円出資したとします。そうなりますと、旦那様の持ち分は60%、奥様が40%と設定することとなります。このように、細かく設定することもできます。
この持ち分の割合は、今後の税制上の優遇やすまい給付金の受給に関わってきます。非常に重要ですので、家族でしっかり話し合って検討しましょう。
出資金と持分割合のバランスによっては、贈与税がかかってしまう場合も
この持分割合の割合は、負担の割合に応じて行わないと、後々損をしてしまう場合もあります。
例えば、先程例にあげた3000万円の住宅を、旦那様が全額負担したとします。持分割合は奥様との共有名義とし、持分割合を半分ずつの1対1にしたとしましょう。
一見問題ないようにも見えますが、実はこの時贈与税の課税対象とみなされてしまう場合があります。
持分割合を半分ずつにすると、夫婦で1500万円ずつの持分となります。そうなると、旦那様から奥様に1500万円贈与がなされたと見なされ、その分の税金がかかってしまいます。
共同負担も同様ですので、住宅購入における負担の割合と持分割合の割合はできるだけ一緒のほうがよいでしょう。
実際にどれくらいかかるのか。贈与税の算出方法。
贈与税には、110万円の基礎控除額があります。贈与が発生する分より、110万円を引いたぶんに贈与税がかかります。
例えば、贈与が500万円の場合、基礎控除額の110万円をひいた390万円に税金がかかります。この価格を課税価格と呼びます。
贈与税の課税価格が300万円以上、400万円以下の場合、税率が20％となります。先程例にあげた、390万円は300万円以上400万円以下に該当しますので、税率20％が当てはまり、78万円となります。ここから税額控除が発生しますので、300万円以上400万円以下の場合は25万円がひかれます。
つまり、贈与を受けた場合、税率の78万円-税額控除の25万円＝53万円の贈与税の支払いが発生するということです。
住宅の負担額と持分割合のバランスが偏ると、税金分の負担が大変になりますので、しっかりを確認しましょう。
持分割合を把握し、税制面もお得にしていこう
家は家族みんなのものですが、住宅の名義や持分割合を曖昧のまま決めてしまうと、余計に贈与税が発生したりと、出費が増える場合があります。
このように、損をしてしまう前に、しっかりと正しい知識を身につけ、持分割合を明確に決めていきましょう。
弊社では住宅を建てる方向けの相談会を行っておりますが、税金の話も説明しております。気になることがあればお気軽にご相談ください。
また、その他住宅に関するお金についてご紹介しておりますので、合わせて御覧ください。素敵で後悔のない住宅建築にお役立て頂けたら幸いです。
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いろは工務店編集部
